Kép forrása: pexels.com
Éjjel-nappal dolgoznak az ingatlanpiac szereplői, hogy a folyamatban lévő lakásvásárlások még megfeleljenek az Otthon Start hitel váratlanul bejelentett lezárásának. Ügyvédek, energetikusok, villamosbiztonsági felülvizsgálók, értékbecslők, ingatlanközvetítők és banki szakemberek próbálják néhány nap alatt elvégezni azt a munkát, amely normál körülmények között akár hetekig is eltarthat. Weitzel Zsolt ingatlanpiaci szakértő, az év ipari értékesítője szerint az elmúlt 14 évben nem tapasztalt hasonló helyzetet. A szakértő úgy látja, hogy az Otthon Startot felváltó új támogatási konstrukciók nem feltétlenül lesznek képesek pótolni a kieső keresletet, miközben a hirtelen változó szabályok az egész ingatlanpiac működését megnehezítik.
Rendkívüli helyzet alakult ki a hazai ingatlanpiacon az Otthon Start hitel megszüntetésének bejelentését követően. Az október 27-i délelőtti kormányzati sajtótájékoztató alapján kezdetben úgy tűnt, hogy a kedvezményes hitelkonstrukció már aznap éjfélkor megszűnik. A bejelentést követően azonnali roham indult: a lakásvásárlók, az ingatlanközvetítők, az ügyvédek és a finanszírozásban részt vevő szakemberek egyszerre próbálták felgyorsítani a folyamatban lévő ügyleteket.
Magyar Péter miniszterelnök délutáni Facebook-bejegyzésében pontosította a határidőt. A módosított szabályok szerint az október 31-ig megkötött adásvételi szerződések esetében november 15-ig még benyújtható az Otthon Start hitelkérelem. A néhány napos haladék azonban nem szüntette meg a kialakult feszültséget.
„Tizennégy éve dolgozom az ingatlanpiacon, de ilyen mértékű káoszt, fejetlenséget és kapkodást még soha nem tapasztaltam. Gyakorlatilag az egész szakma éjt nappallá téve dolgozik. Ügyvédek, energetikusok, villamosbiztonsági felülvizsgálatokat végző szakemberek, értékbecslők, ingatlanközvetítők és banki munkatársak próbálják emberfeletti tempóban teljesíteni a határidőket. Hajnaltól késő éjszakáig zajlanak az egyeztetések és a szerződéskötések, hogy az ügyfelek ne veszítsék el a kedvezményes hitel lehetőségét” – fogalmaz Weitzel Zsolt, a RE/MAX Hillside ingatlanirodák tulajdonosa.
A rendkívüli helyzetet jól mutatja, hogy az ingatlanirodák munkatársai még késő este is ügyvédi irodákban ülnek ügyfeleikkel, hogy az adásvételi szerződéseket a határidő előtt aláírhassák. Egy lakásvásárlás azonban számos egymásra épülő szakmai és adminisztratív folyamatból áll, amelyeket nem lehet következmények nélkül néhány napba sűríteni.
„A saját kollégáink között is volt olyan, aki este tíz órakor még ügyvédi irodában ült az ügyfeleivel, hogy időben aláírhassák az adásvételi szerződést. Egy ingatlan-adásvétel azonban nem egyszerű adminisztráció. Számos szakember munkáját kell összehangolni, dokumentumokat kell beszerezni és ellenőrizni. Amit normál körülmények között akár hetekig készítünk elő, azt most néhány nap alatt kellene lebonyolítani.”
A szakértő szerint a legnagyobb problémát nem önmagában az Otthon Start megszüntetése, hanem a rendkívül rövid átmeneti időszak és a döntés kiszámíthatatlansága jelenti. A piaci szereplők jelentős része ugyanis korábban azzal számolt, hogy a program 2026 végéig elérhető marad. A hirtelen változás ezért olyan vásárlókat is érinthet, akik már megtalálták a megfelelő ingatlant, megkezdték az ügyintézést, de még nem jutottak el a szerződéskötésig.
„Egy ilyen döntés nemcsak a vevőket és az eladókat érinti, hanem egy teljes szakmai ökoszisztémát helyez rendkívüli nyomás alá. Több ezer folyamatban lévő tranzakció sorsa múlhat azon, hogy sikerül-e október 31-ig megkötni az adásvételi szerződéseket. A kapkodás ráadásul a hibák és a későbbi jogviták kockázatát is növeli. Egy ilyen horderejű változtatásnál elengedhetetlen lenne egy észszerű, megfelelően hosszú átmeneti időszak. A korábbi bejelentések alapján a teljes piac 2026. december 31-es megszűnéssel kalkulált.”
Az új támogatások nem feltétlenül pótolják az Otthon Start kiesését
Az Otthon Start helyébe lépő Wekerle Plusz hitelprogram az új építésű lakások vásárlását és építését 3 százalékos, a használt ingatlanok vásárlását pedig 5 százalékos fix kamatozású hitellel támogatja. Weitzel Zsolt szerint azonban egyáltalán nem biztos, hogy az új konstrukciók képesek lesznek fenntartani a korábbi keresletet, különösen a használtlakás-piacon.
Az új építésű lakásokra elérhető háromszázalékos hitel egyik legnagyobb korlátja a másfél millió forintos négyzetméterár-plafon. Budapesten ugyanis már rendkívül kevés olyan új lakóprojekt található, amely megfelel ennek a feltételnek. A fejlesztők költségei az elmúlt években jelentősen emelkedtek, egy eladható négyzetméterre vetítve önmagában a telekhányad bekerülési értéke is elérheti a 300–500 ezer forintot.
A szakértő szerint ez azért különösen fontos, mert az Otthon Start eddig is elsősorban a használt ingatlanok piacán éreztette a hatását, az új építésű lakások esetében jóval korlátozottabb volt a szerepe.
„Hiába biztosítunk kedvezményes hitelt, ha a vevők a piacon alig találnak olyan ingatlant, amelyre felhasználhatják. Vidéki városokban még lehetnek megfelelő árú új építésű lakások, Budapesten azonban a másfél milliós négyzetméterár-korlát jelentősen leszűkíti a lehetőségeket” – hangsúlyozza Weitzel Zsolt.
A használt lakásokra elérhető ötszázalékos támogatott hitel piacélénkítő hatása szintén korlátozott lehet. Az Otthon Start egységes, háromszázalékos kamatozásához képest ugyanis az új konstrukció kevésbé kedvező finanszírozást jelent a használt ingatlant vásárlóknak. Ráadásul, amennyiben a piaci lakáshitelek kamatai tovább mérséklődnek, és megközelítik az öt százalékot, a támogatott hitel versenyelőnye is fokozatosan csökkenhet.
Weitzel Zsolt szerint ezért kérdéses, hogy az új hitelprogramok képesek lesznek-e olyan mértékű keresletet generálni, amely valóban érdemi lendületet ad az ingatlanpiacnak és az építőiparnak.
Az ötszázalékos áfa fenntartása viszont valódi segítséget jelenthet
Miközben az új hitelkonstrukciók hatását illetően a szakértő óvatos, az új építésű lakások kedvezményes, ötszázalékos áfájának fenntartását kifejezetten pozitív fejleménynek tartja.
A lakásfejlesztések ugyanis hosszú távú beruházások, amelyeknél a tervezhetőség alapvető szempont. A korábbi bizonytalanság miatt több fejlesztő kivárt, illetve elhalasztotta új projektjeinek elindítását. A kedvezményes adókulcs tartós fenntartása stabilabb környezetet teremthet, így olyan beruházások is újraindulhatnak, amelyek eddig parkolópályán voltak.
„A fejlesztők számára a legfontosabb a tervezhetőség. Az ötszázalékos áfa fenntartása stabilabb környezetet teremt, ami önmagában is élénkítő hatással lehet az építőiparra.”
A kedvezményes áfa ugyanakkor önmagában nem oldja meg az új lakások piacának valamennyi problémáját. A magas telekárak és építési költségek továbbra is jelentős terhet jelentenek a beruházóknak, miközben a támogatott hitel négyzetméterár-korlátja miatt a budapesti fejlesztések jelentős része nem feltétlenül lesz elérhető a kedvezményes finanszírozást kereső vásárlók számára.
A felújítási támogatás nem fog jelentős áremelkedést okozni
Az új lakástámogatási intézkedések között az energetikai korszerűsítések támogatása is megjelenik. Weitzel Zsolt szerint ez elsősorban azoknak jelenthet valódi segítséget, akik már saját ingatlanban élnek, de eddig nem rendelkeztek elegendő forrással a szükséges felújítások elvégzéséhez.
A támogatás ugyanakkor várhatóan nem eredményez számottevő ingatlanár-emelkedést. Az energetikai állapot ugyanis ma már a lakásvásárlók egyik alapvető szempontja, a korszerűtlen ingatlanok esetében pedig a szükséges munkálatok költsége eleve megjelenik az alkufolyamatban.
„Az energetikai korszerűsítés ma már egyre inkább alapelvárás. Kicsit olyan, mint az érettségi: ha valakinek van, azt természetesnek vesszük, ha nincs, az rögtön feltűnik. Egy korszerűtlen ingatlan esetében a vevők eleve számolnak a szükséges felújítás költségével, és ezt az ajánlati árban is érvényesítik.”
Ráadásul egy felújítandó ingatlannál rendszerint nem elegendő kizárólag az energetikai korszerűsítés. Gyakran a belső terek, a tető és számos más épületszerkezeti elem felújítása is szükséges, amelyekre a támogatás nem feltétlenül terjed ki.
A program így elsősorban a meglévő tulajdonosok életminőségét javíthatja, az ingatlanpiaci árakra és a tranzakciószámra azonban a szakértő szerint várhatóan csak mérsékelt hatással lesz.
A piacnak mindenekelőtt kiszámíthatóságra lenne szüksége
Weitzel Zsolt szerint az elmúlt napok eseményei arra is rávilágítottak, hogy az ingatlanpiac működéséhez nem elegendő önmagában kedvezményes hiteleket és támogatásokat biztosítani. Legalább ennyire fontos, hogy a vásárlók, az eladók, a beruházók és a finanszírozásban részt vevő szakemberek hosszú távon tervezhető feltételek mellett hozhassák meg döntéseiket.
Egy ingatlan megvásárlása a legtöbb család számára élete egyik legnagyobb pénzügyi döntése, amelynek előkészítése sok esetben hónapokat vesz igénybe. A támogatási feltételek hirtelen megváltoztatása ezért nemcsak átmeneti adminisztratív nehézséget jelenthet, hanem a vásárlók terveit és pénzügyi lehetőségeit is alapvetően befolyásolhatja.
„Az ingatlanpiacnak nem néhány naponta változó feltételekre, hanem stabil, kiszámítható szabályokra van szüksége. A támogatások valódi értékét nemcsak a kedvezményes kamat határozza meg, hanem az is, hogy az emberek és a piaci szereplők biztonsággal tudnak-e rájuk építeni” – zárja értékelését Weitzel Zsolt.
LM
